三篇日记窥探:住房租赁市场里谁动了中介和托管的奶酪?

更新日期:2018-09-26
楼市大嘴



前 言


房东和租客的故事从来不缺乏素材,恩爱情仇,刀光剑影,三五个郑漂聚在一起就能说出一本故事会。


后来的中介出现,不少人大喜。以为他们能在房东和租客之间架起一座沟通的桥梁。失望一天天积累,桥梁早已经被压断、粉碎,租客身上又多了一个利益摄取者。


再后来,市场上出现了新的租赁服务者——托管。三五人出资,市场监管宽松,低价拿房,隔开高价出租,除了中间差价还能赚取服务费。


你来淘金,有人从你身上淘金。房屋出租市场,你方唱罢我登场。

虽然利润不如地产行业丰厚,但贵在市场体量极大,成本极低。从互联网公司构建线上服务平台,打开信息交流,到中介门店线上线下垄断信息资源,这个市场的服务离租客越来越远。


唯利是图者成为人人厌恶的对象,辛苦付出不再被理解和怜悯。


这个巨大的利益市场越来越乱,越来越臭。祸兮福之所倚,谁能看到这个市场的痛点并作出改进,未来依然可以抓住巨大的红利空间。


曾经,某全国性租赁服务企业入郑,大嘴一度抱有极高的期待,希望他能力挽狂澜改变局面。


然而一年过去了,情况好像更糟糕。熙熙攘攘,皆为利往。


一次市场调查,大嘴发现了一个新的租赁服务形态,让我眼前一亮。


改变的路还很长,未来能不能突破旧局面,带来焕然一新的大格局,还需要时间来验证。


让我们先从这个行业里三个微不足道的个体身上观察行业里的弊病。

看房日志(中介版)

2018年6月15日  周五 晴 闷热

新的一波大学毕业生要入市了,最近来咨询租房子的客户多了起来。

 

中午,正坐在店门口的电动车上吸烟,过来一男一女来询问租房情况。看衣着打扮,女孩像是刚毕业的学生,长的还挺漂亮。


男孩应该有工作经验了,看起来略显成熟,衣着打扮得体,显得十分稳重。

 

和他俩聊了聊求租意向,工作在附近一个写字楼里,想就近租房住,免得上班路上舟车劳顿。

 

女孩说想找一个单间,又不想和陌生人合租。我给了她两个建议:一、再找两个朋友,组团租住一套房源,这样既可以自己一个人住单间,合租的对象也不陌生。

 

二、独自租住一个标间,独门独户独立卫生间,舒适度高。不过这个区域里这样的户型稀少,所以房租价格也高。根据装修标准的不同,低的有1500元/月的,高的有2000元/每月的,价格再高的没有敢给她推荐。

 

女孩听后眉头紧蹙,面露难色。表示自己很难再找两三个人和同自己合租,租住单间的生活成本太高,目前收入不高负担会很重。

 

正不知所措的时候男孩开口问,有没有小点的两居室出租,并表示可以帮着女孩找合作对象。

 

我在电脑的房源库里筛选了几套附近的两居室,居然发现,在数据库里的储备的房源非常少!看了好几个小区才勉强找到了三套。

 

最近半年,门店的工作重心一直在新房的销售上,二手房买卖的业务所占比重下降极大。


房屋出租这样的费时费力佣金少的业务量更是直线下降,再加上10月份之后二手房买卖和房屋租赁一直处于寒冬,熬走了身边不少新同事。唉~~~

 

拿到钥匙后带着他俩步行去了房源小区,走了几步路,出了一身汗。


一个老小区的两居室直接被那男孩当场给pass掉了,说是室内装修过于陈旧老气,不适合那女孩居住。

 

后面的两套在同一个小区里,小区还是比较新的,应该可以满足他们的需求。


果然,这两套都符合他们的要求,一套装修稍显精致的更符合女孩的期待,看到她眼里满目的欢喜,我想这事有戏······

 

房东报价说2400,就现在的情况看,即使房屋质量不错,这个价格也很难租出去。


2000的报价估计会被疯抢,我建议他报价在2200到2400区间,如果租客对价格不太敏感就报2400,如果诚心要租又在意价格的话,就慢慢砍价到2200。

 

不过,看这个价位区间房源的,哪有不在意价格的呢?目前郑州的租房市场还是这样,低价才是王道,居住舒适度是次要的。

 

看完两套房源后,他们俩人商量了一会儿,比较中意装修不错的那套,价格希望再低一些。

 

我给他们说,价格没问题,可以商量。如果比较满意这套房源可以先交个定金,给他们预留着房源。

 

男生详细地问了水电,物业费用,合同签订需要的手续时,女孩很惊讶的询问了中介服务费的情况。


一个月的房租,这是行业内的惯例,也是我们提供服务的一种报酬。

 

女孩不愿意交定金,说要先找一找合租的伙伴再来预定。

 

我一再强调毕业季来临,房屋出租市场会比较火爆,未必能留住房源,遇见一套喜欢的户型就赶紧下定吧,错过这个村就没有这个店了。

 

然,说再多也是徒劳,他们还是走了······


一天也没干啥,却觉得身心疲惫。哎~~

 

一天总结:

 

根据现场交流的回忆,客户工作区域在此,属于刚毕业职场新人,租金能力弱,对价格敏感。所看房源中,对xx小区xxx户比较中意,但缺乏合租对象,对中介服务费比较抵触。

 

后期跟进联系。1、询问是否找到了合租对象。如果找到了,询问是否继续考虑上次看过的房源;如果考虑,联系签订合同,如果不考虑,提出继续带看其他房源。

 

2、如果没找到合租对象,提议其接受合租,并在系统库里寻找合适单间约,时间带看。

看房日记(女孩版)

2018年6月18日  周五 闷 狂躁不安

铁打的营盘流水的兵,待了四年的学校说赶人就赶人了。宿舍楼下贴出了告示,截止到6月20号所有宿舍全部清空落锁!

 

工作刚稳定下来,还没来得及喘口气就要马不停蹄地找房子。可是我对租房子一窍不通,怎么找房源,怎么谈价格?眼前完全一抹黑。

 

幸好有一个在房地产行业上班的学长,对租房有经验,约了这周五中午一块去看房子。

 

在我上班不远的地方有家中介门店,学长带我进店里咨询,说要先了解一下周边的行情。准备进店时一个坐在电动车上吸烟的男人喊住了我们,问我们是要看房吗?

 

那男的穿着长袖衬衫,说话间没舍得扔掉手里的半截烟,一边手中捏着烟,一边询问学长需求。三十岁左右的年纪,却显得形容枯槁,眼神浑浊,不住地打量着我。


对他,我心里止不住的反感。

 

学长和他交流了很多,我在一边默默地听着。不想和陌生人合租,尤其是有陌生男人在,总觉得和不安全。


找几个朋友合租,可留在郑州的朋友中在这附近上班的根本没有。让朋友舍近求远,同自己合租真的不现实。

 

租个标间倒是不错的建议,可是一个人住标间的成本好高呀。我现在一个月的收入不到四千,除去房租和吃花用度就是月光族了。

 

唉,有个好闺蜜在就好了,能和自己一块租住个大标间~~~

 

实在不行有个男朋友也可以啊,能分担房租就行······

 

中介先带我们先看了一套价格低的老房子,室内装修确实很陈旧,不过面积倒是不小,卧室朝阳通风。但学长直接给pass掉了,说是里面装修陈旧,我不会喜欢的,我就赶紧点了点头。

 

然后又去了一个比较新的小区,中介说这小区有两套房源。小区绿化很高,还有水系景观,看着很喜欢。

 

看完这个小区里的两套房源后,我比较喜欢最后那套,从装饰上能够看出来之前住的是房东,屋里的家具家电很齐全,室内干净整洁,而且装修精致,小而温馨。

 

说实话我很喜欢,但学长悄悄发微信给我说要保持淡定,不要过于暴露喜欢和想要的倾向,免得中介抬价或者拒不让价。我觉得学长说的很对。

 

学长对这套房源也比较满意,很淡定地和中介问价,了解水电费和物业费的情况,还了解了签订合同的一些细节问题。在他们的对话里我头一次知道找他们租房还需要服务费,费用是一个月的租金!

 

我的天呐,这套房子的租金是2400。就是说如果我租下这套房子,押一付三的情况下要先交四个月的房租9600元,然后再给中介一个月租金的服务费2400。还没入住就已经花出去12000元了!

 

我哪来这么多钱啊?!

 

赶紧给学长发微信说,太贵了,租不起!咱们再看看其他的吧。

 

出来后与中介道了别,学长问我有什么想法。

 

我一脸无奈的给他说,租下这套房子要花费12000元,根本负担不起,即使砍价能再少个200块钱,总共支付的费用也承受不了。


要是能找到合租人一块分担还好,找不到的话可就麻烦了,租下后还要操心找合租伙伴的事儿,心累。

 

学长建议我接受和不认识的人合租,他也会留心身边有没有在附近租房子的朋友。


再找朋友问问有没有房东直租的房源,避开中间的服务费。


唉,也只能如此啦,走出校门需要解决的第一个大难题,可真让人心累······

 

洗洗睡觉~~~

看房笔记(学长版)

2018年6月18日 周五   燥热难耐

毕业季又来了,最近在研究住房租赁市场行情,按说应该会出现一波峰值的。

 

正好一个学妹要在单位附近租房子,还没走出校门对社会里的套路一无所知,真担心她被中介坑骗,惹下一堆糟心事。

 

中午吃饭时,她抱怨不知道怎么找房子,我建议带她去市场上看看房子,顺便做份实地调研报告。

 

在公司附近的一家房地产中介门店外,遇到一个抽着烟的散漫业务员,面对找上门的客户,他表现的不冷不热。一看就是老油条了,知道租房市场油水少。

 

门店两边摆的都是郑州几个新盘的推介的信息,玻璃上贴的几排二手房出售信息,已经被太阳晒得发黄变色,看来是好久没有更新了。

 

早就听闻很多二手房门店由于租售业务不景气,将业务重心调整到新房的分销上。这个门店位于区域十分核心的位置,附近写字楼众多,居民住宅楼密集,年轻的上班族川流不息,加上毕业季的到来,业务应该不少啊。


店里的氛围却依然冷冷清清······

 

业务员问了看房需求后,我挑几个重要的关键词描述了一下。他应该能马上能明白我也是看房专业的人,不敢造次。

 

首先带着看了一套老小区的两居室,我个人比较喜欢老小区,除了配套成熟外,楼层低,小区内出入人群相对固定安全,户型方正,面积大,居住舒适度高。


不好的方面就是时间久了,家具家电破旧之外,墙壁和地板也陈旧有味道。缺少人性化亮点设计。

 

但这套房源除室内破旧外,在北面不远处还有一个比较隐蔽的坟地!难怪嫩大户型价格如此低廉。


这套房源不符合学妹的气质,坚决不租!

 

后面看的两套房源在一个小区里,小区比较新,中等档次。景观绿化保持的还不错,户型不太合理,但对合租来说非常合适。目测了整栋楼的入住率,梯户比3:5,不会出现上下班高峰期挤不进电梯的情况,这一点很重要。

 

两套房子的户型和面积一样,不同的是楼层和装修。楼层不是问题,能吸引学妹的也就剩装修情况了,最后看的那套装修明显好过上一套,价格却相同。


看得出学妹对第二套很满意,满眼的欢喜。

 

既然她喜欢,我详细问了房屋水电,物业费的情况,以及合同签订的手续和细节。谈到中介服务费时学妹给我发微信说不租了,找不到合租伙伴,太贵租不起。


我找了个理由出来和学妹了解情况,押一付三,加上中介费,尚未入住需要先交出12000元的费用,对一个正准备走出校门的学生来说却实太高了,承担不起。

 

我只好建议她试着接受合租,在挑选合租时要求全是女生,安全系数会更大一些。


这样的话租一个单间的价格就是800到1200之间,1000块就是个不错的单间了。押一付三加上中介服务费的话就是5000块左右。可能还是负担不起,但这已经是最低了。

 

学妹问我,有没有不收取中介费的。


有啊,找房东直租是没有中介费的,但现在的情况找房东很难的。他们没有那个耐心领租客看房字、谈价格,为了省事都全部交给了中介和托管公司。

 

想遇见一个房东直租的房源需要很大的因缘巧合。学妹一脸的无奈······

 

临别,我答应帮她看看身边有没有朋友也在找房子求租拼团的,或者附近有没有房东直租的房源。

 

告别学妹回家的路上,我忍不住思考:为什么现在市场上房东直租越来越难遇见了?怎样才能避开服务费以更低的总价租到满意的房源?


针对这两个问题做了大量的思考,鉴于今天的篇幅就不在此处赘述了。

学妹的着落

后来,在住房租赁调研时一个新的租住模式出现在我眼前---长租公寓。

 

其实长租公寓在郑州市场并不是横空出世的新物种,已经有好几个年头了。在郑州比较有代表性的长租公寓有魔飞公寓、怒醒公寓等高几个知名品牌,其中魔飞公寓的产品布局和用户人数最多,制度建设更健全。

 

长租公寓是将业主的房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给房屋周边上班的白领。租赁周期和传统的租赁市场一样,一般为一年。

 

目标瞄准上班的白领阶层,长租公寓拿到的房源多分布在写字楼和商场的周围。单间房屋的租金和传统的合租价格相近,750元到1500元可以租到各种不同面积和装修的房间,干净整洁。

 

租客群体为20-35岁间的上班族,整体素质好。有住宿纠纷时可以寻求客服和公寓管家的帮助,每周会有保洁做公共区域专门的保洁。

 

作为代价,每个住户会缴纳房租10%的管理费用,1000块钱的单间有100元的管理费,这笔费用和中介租房收受的服务费的数额相差不大,但由于有持续化,可视的服务存在,很多人乐于接受。

 

你看!这就是一个解决传统住房租赁市场弊病的一个新想法,将服务费转变成管理费,并提供切实的管理(虽然管理所需要的开支并不值得这个价),租户的接受度就上了一个大台阶。

 

公寓管家介绍道,他们更多是服务属性而非中介性质,长租公寓的核心是服务质量。这一点非常清晰地区分开来传统的中介和托管,虽然他们也声称自己是服务行业。


据这位年轻的小伙子吐露,五月份他经手租出去的公寓有三十多间。六月份刚过半,他的业务量已经超过了五月份。

 

最后,学妹在公寓管家的带领下看了三四间房源,最后相中了一间距离公司步行十分钟路程的房源。租期一年,单价900元每月,管理费每月90元,使用支付宝租下的,押一付一,“首付”2000元解决了自己的住宿问题。

 

如果后期单位调动,只要是在郑州市区内都可以申请调换离单位更近的房源。这项服务是有部分手续费的,但对于一个做租赁的企业来说,服务意识的提升比赚几个小钱更重要。

 

篇幅有限,长租公寓作为一个新兴的市场还有很多的优势等待发现,也有很多不足等待完善。我们会继续关注和研究,如果您是资深一线人员,非常期待您讲述对长租公寓的观察和认识,和我们分享不同的观点。



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